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전세 계약을 앞두고 대출을 준비하는 분이라면 반드시 알아야 할 것이 있습니다.
바로 ‘신탁등기 아파트’의 전세대출 제한 문제입니다.
보증금과 소득이 충분해도, 신탁등기라는 이유만으로 대출이 거절될 수 있기 때문이죠.
이 글에서는 신탁등기란 무엇인지, 왜 문제가 되는지,
그리고 실제 대출을 승인받기까지 어떤 과정이 필요한지를 정보 중심으로 설명합니다.
1. 신탁등기란 무엇인가?
신탁등기는 집주인이 자신의 부동산을 신탁회사(예: 한국토지신탁, 하나자산신탁 등)에 맡기고
대신 해당 부동산의 관리·운영·처분권을 위탁한 상태를 말합니다.
따라서 등기부등본상 소유자 명의가 집주인이 아닌, 신탁회사 명의로 등기되어 있습니다.
2. 왜 신탁등기 아파트는 전세대출이 어려운가?
은행과 보증기관 입장에서는 진짜 소유자가 누구인지 불명확하기 때문에,
전세보증금을 돌려받지 못할 위험(리스크)이 존재한다고 판단합니다.
특히 다음과 같은 이유로 대출이 거절되거나 심사가 까다로워집니다.
- 임대인이 등기부상의 실소유자가 아님
- 신탁계약 원본(신탁 원부)의 내용에 따라 전세계약 자체가 무효가 될 수 있음
- 전세보증금 반환에 대한 책임 소재가 불명확할 수 있음
결과적으로 일부 은행이나 보증기관은 신탁등기 아파트에 대해 전세대출 자체를 거절하기도 합니다.
3. 어떤 보증기관이 거절하나?
보통 전세대출은 은행이 실행하고, **보증기관(KB, 주택금융공사, HUG, SGI 등)**이 보증을 서줍니다.
그런데 이 보증기관들이 **신탁등기 아파트는 심사 기준상 ‘불가’**라고 판단하는 경우가 많습니다.
특히 주택금융공사와 일부 은행은 신탁등기 여부만으로도 일괄 거절하는 경우가 있습니다.
4. 신탁등기 아파트에서도 전세대출이 가능한 경우
다행히 모든 보증기관과 은행이 거절하는 건 아닙니다.
다음 조건을 충족하면, 신탁등기 아파트에서도 대출이 가능합니다.
- 보증기관이 조건부로 보증을 승인한 경우
- 신탁계약서(신탁 원부)에 전세계약 및 임대 가능 조항이 명시된 경우
- 신탁회사에서 작성한 '임대차 동의서'를 제출한 경우
- 세입자가 전입신고 및 확정일자를 받아 법적으로 보호받을 수 있는 구조일 경우
은행 담당자나 지점에 따라 유연하게 판단하는 경우가 많기 때문에, 상담을 통해 조건 확인이 필수입니다.
5. 대출 가능성을 높이는 팁
신탁등기 아파트에서 전세대출을 원한다면, 다음 사항들을 체크해보세요.
- 계약 전 등기부등본 확인
소유자 명의가 ‘○○신탁’이라면 신탁등기 여부 확인이 필요합니다. - 신탁원부 열람 가능 여부 확인
신탁계약서에 임대 가능 조항이 있는지 확인할 수 있어야 합니다. - 보증기관별 심사 기준 확인
주택금융공사, HUG, SGI 서울보증 등 보증사별로 조건이 다르니 은행에서 상담 필수입니다. - 임대차 동의서, 확정일자, 전입신고 필수 준비
임대인의 권한을 증명할 수 있는 서류가 있어야 합니다. - 신탁등기 아파트 전세대출 경험이 있는 은행 또는 지점 이용
같은 은행이라도 지점별로 가능 여부가 달라질 수 있습니다.
6. 정리하며
신탁등기 아파트는 겉보기엔 일반 아파트와 같지만, 전세계약과 대출에서는 전혀 다른 기준이 적용됩니다.
실제로 대출이 거절되는 사례가 많고, 모르면 계약 후 문제가 생길 수 있기 때문에
대출 전 반드시 사전 확인과 상담이 필요합니다.
전세 계약을 준비 중이라면, 계약 전
“이 아파트, 신탁등기인가요?”
꼭 한 번 확인해보세요.
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